房屋的可售面积主要包括以下几部分：
房产证上的面积：
这包括了房屋的工程建筑面积和公摊面积。
工程建筑面积：
具体包括房屋内部的应用面积（如卧室、客厅、厨房、卫生间等）和外界好用面积（如外墙）。
套内面积：
这是房屋内部的实际使用面积，包括套内使用面积、套内墙体面积以及阳台建筑面积。
公摊面积：
这是房屋共同使用的面积，一般包括超过2.20米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。
墙体面积：
这包括套内墙体面积和公共墙体面积。
阳台面积：
这是房屋阳台的面积。
此外，可售面积还可以根据产权归属进一步划分：
将来产权归业主所有的面积，如商品房的套内面积分摊面积和停车位等。
产权归开发商所有的面积，如开发商转为自用，则该部分面积也作为可售面积。
总结来说，可售面积是指取得了《商品房预售许可证》并进行预售和销售的商品房面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积，其计算公式为可售面积 = 套内面积 + 墙体面积 + 公摊面积 + 阳台面积。
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